Starwood Capital Group продает большинство торговых центров США после пандемии Covid

3
5 минут
Starwood Capital Group продает большинство торговых центров США после пандемии Covid

Sternlicht Starwood сдается торговым центрам после того, как окунулась в ценности.

А до пандемии Covid в 1977 году Bloomberg - Starwood Capital Group владела 30 торговыми центрами. Сейчас осталось восемь.

По мере того, как цены на торговую недвижимость падают, инвестиционная фирма Барри Стернлихта продает торговые центры по всей территории США по убыточным ценам. Остальными торговыми центрами управляют новые компании, которые потенциально будут искать стороннюю собственность.

По сути, Starwood решил, что пора перестать тратить плохие деньги на хорошие.

«С дальнейшим ухудшением, вызванным Covid, выделение значительно большего капитала, необходимого для успешного репозиционирования многих наших активов, стало нежизнеспособным при нашей нынешней основе затрат», - сказал Марк Дисон, управляющий директор Starwood в заявлении по электронной почте.

Эти сделки - одна из крупнейших ликвидаций коммерческой собственности в США с тех пор, как пандемия 2011 года нанесла удар по экономике - знаменуют конец почти десятилетней ставки, которая сделала Starwood пятым по величине владельцем торговых центров в стране. Владельцы галерей и торговых центров в Соединенных Штатах сталкиваются с аналогичной дилеммой, когда сортируют свою больную недвижимость, часто обнаруживая, что они владеют недвижимостью, стоимость которой меньше их долгов.

Разгрузив свою коммерческую недвижимость, которая составляет около 5% ее инвестиций, Starwood из Майами может избавиться от долговых обязательств на сумму более 2 миллиардов долларов от розничных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.

Внутренние торговые центры, уже пострадавшие от конкуренции со стороны крупных супермаркетов и электронной коммерции, в прошлом году еще больше упали в цене, так как из-за ограничений людей и крупных сетей, от Neiman Marcus Group до JC Penney Co., объявили о банкротстве. По данным службы информации о коммерческой недвижимости Green Street, индекс цен в торговых центрах США упал с уровня, существовавшего до COVID, и на 46% по сравнению с пиком февраля 2017 года.

Владельцы торговых центров Washington Prime Group Inc., CBL Associates Properties Inc. и Pennsylvania Real Estate Investment Trust объявили о банкротстве. Даже самые сильные в финансовом отношении владельцы торговых центров (Simon Property Group Inc. и Brookfield Asset Management Inc.) ушли из неблагополучных торговых центров с туманными перспективами.

По словам Кевина Уайта, руководителя отдела исследований в области недвижимости DWS Group GmbH Co., управляющего активами с глобальными активами в области недвижимости на сумму 100 миллиардов долларов, лучшие торговые центры будут продолжать выживать и процветать. Кроме того, похоже, что от 20% до 25% вселенной торговых центров - это торговые центры ... Все остальное придется переоборудовать для другого использования.

Большинство торговых центров Sternlicht были вторичной недвижимостью на менее населенных рынках, что делало их уязвимыми к падению цен, поскольку в таких местах, как правило, более низкие продажи или они могут находиться в более слабых районах. По оценкам Грин-Стрит, 85 торговых центров США с самым высоким рейтингом составляют половину стоимости 1000 - плюс закрытых торговых центров США.

60-летний Штернлихт основал Starwood в 1991 году как специалист по проблемной недвижимости. Фирма с активами в 80 миллиардов долларов на протяжении многих лет активно меняла стратегии в ответ на меняющиеся рынки - продажа отелей, покупка домов для одной семьи, создание налоговой отчетности и приобретение LNR, компании, которая управляет проблемной коммерческой недвижимостью.

Starwood начала формировать портфель торговых центров и торговых центров в 2012 году, когда рынок коммерческой недвижимости оправился от финансового кризиса. За 18 месяцев он купил 19 объектов недвижимости на 3,2 миллиарда долларов, а в 2017 году этот счет был расширен до 30 торговых центров к 2019 году.

В прошлом году на сайте Starwood Retail Partners было указано, что это домовладелец вашего отца или деда. Став пятым по величине менеджером региональных торговых центров в Соединенных Штатах, мы приобретаем торговые центры и центры стиля жизни, которые доминируют на их рынках, и вкладываем свой творческий потенциал и средства в переосмысление розничной торговли для нового поколения.

По словам Старвуда, даже несмотря на то, что он продает, Deason все еще готов инвестировать в торговую недвижимость по разумной цене.

Мы по-прежнему считаем, что для розничной торговли есть место, но произойдет значительный сдвиг в том, как выживают арендаторы и какую арендную плату они могут платить, в результате чего оценки и потоки капитала будут нестабильными в течение определенного периода времени.

Последние продажи компании включают продажу в мае торгового центра Blue Back Square в Западном Хартфорде, штат Коннектикут, за 40,5 млн долларов, что более чем на 60% ниже его покупной цены восемь лет назад.

В прошлом месяце она продала Belmar в Лейквуде, штат Колорадо, за 113 миллионов долларов компаниям Bridge 33 Capital и Waterfall Asset Management. Starwood купила часть проекта - в 2015 году был куплен жилой комплекс, который до сих пор принадлежит компании примерно за 200 миллионов долларов.

Более низкая стоимость приобретения позволит новым инвесторам сделать недвижимость прибыльной, сказал Хулио Сиберио, глава отдела приобретений компании Bridge 33.

"Есть ли дисбаланс спроса и предложения", - сказал Сиберио. В будущем мы считаем, что покупаем активы на правильной основе и продолжаем покупать продукты.

Эти возможности могут умножиться. По данным Moody s Investors Service, 30 июня, на региональные кредиты торговых центров приходится почти в три раза больше просрочек, чем на их долю в CMBS.

Долг CMBS не имеет права регресса, что означает, что заемщик может объявить дефолт без риска того, что кредиторы займутся другими активами. В прошлом году Starwood продала портфель из пяти торговых центров с задолженностью CMBS в размере 549 миллионов долларов, отказавшись от владения владельцами младших облигаций в Израиле. Недвижимость была оценена в августе в 557 миллионов долларов, что на 55% меньше, чем за 2 года, прошедшие с момента возникновения долга.

По словам Starwood, одной из проблем с долгом Sternlicht CMBS было то, что его торговые центры часто имели перекрестное обеспечение. Это мешало вкладывать больше денег в недвижимость с потенциалом, потому что менее качественные торговые центры снижают стоимость всего портфеля.

«Если у вас было три хороших и один плохой торговый центр, вам нужно было спасти хороший торговый центр», - объяснил Walker Dunlop Inc. в веб-трансляции Штернлихта 23 ноября 2013 года. Это мешало вам инвестировать в плохие торговые центры, потому что вы не могли исправить хороший торговый центр. А если да, то вы просто работали на долг, а не на капитал.

Больше подобных историй можно найти на Bloomberg.com.

Подпишитесь сейчас, чтобы оставаться в курсе самых надежных источников деловых новостей.

  • Комментарии
Загрузка комментариев...